For at være omfattet af erhvervslejeloven (ELL) skal lejemålet være aftalt til at skulle anvendes udelukkende til andet end beboelse. Her er det afgørende, hvad der er aftalt mellem parterne, samt hvad der er anført i kontrakten, og den faktiske anvendelse er således for så vidt uden betydning. Det er således vigtigt ved en erhvervslejekontrakts udarbejdelse, at lejemålets anvendelse angives.  

Generel aftalefrihed modificeret af visse ufravigelige bestemmelser 
Såfremt der er tale om en ejendom der anvendes til andet end beboelse, og således er omfattet af ELL, da er der en generel større aftalefrihed mellem parterne ift. hvis lejemålet var omfattet af den almene lejelov. Som udgangspunkt er der aftalefrihed mellem parterne i erhvervslejeretten. Dog er der visse præceptive bestemmelser som er værd at være opmærksomme på, da der er tale om lejerbeskyttelse.  

Varslingspligt
Her gælder for det første at udlejer har pligt til at varsle alle typer af arbejder der skal foretages på ejendommen, jf. ELL §§ 27 og 28 – dette kan være fx reperationer, forbedringer, vedligeholdelsesarbejder og lign. Varslet skal gives med mindst 8 uger, uanset hvilken type arbejde der er tale om. Dernæst har udlejer pligt til at gennemføre arbejderne uden afbrydelser og med hensyntagen til lejer.  

Lejers rettigheder til at ændre på lejemålet
Lejer må som hovedregel ikke foretage ændringer af det lejede uden udlejers samtykke, jf. ELL § 36. Dette gælder dog ikke sædvanlige installationer. Lejer skal give udlejeren varsling omkring installationen og dette skal ske med rimelig varsel, jf. ELL § 37. Kan udlejer imidlertid godtgøre, at ejendommen ikke kan holde til den pågældende installation, fx afløbskapacitet ikke kan holde til installation af opvaskemaskine, da har lejer pligt til at efterleve dette.  

Lejer har ret til at foretage ombygninger af det lejede, såfremt der er tale om en sædvanlig ombygning for den type virksomhed som lejeaftalen danner grundlag for, jf. ELL § 38, stk. 1, 1. pkt. Udlejer har mulighed for at modsætte sig ombygningen, såfremt han kan godtgøre at denne vil være til væsentlig ulempe for ejendommen eller dennes øvrige lejere, jf. ELL § 38, stk. 1, 2. pkt. 

Lejen 
I erhvervslejeforhold ligger lejen fast for begge parter i 4 år, hvorfor hverken lejer eller udlejer kan kræve forhøjelse eller nedsættelse før.  

Opsigelse 
En lejer kan som udgangspunkt frit opsige en lejeaftale, jf. ELL § 60.  

En udlejers opsigelsesmuligheder er mere modificerede. Udlejer kan frit opsige lejeforhold omkring:   

1. Lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsageligt at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse, jf. ELL § 61, stk. 1, nr. 1, og 
2. Garager, stalde og lignende, jf. ELL § 61, stk. 1, nr. 2. 

Er der tale om andre lejeforhold end ovennævnte er udlejers mulighed for opsigelse mere restriktive og her kræver det at:  

1. Udlejer selv ønsker at benytte det lejede, jf. ELL § 61, stk. 2, nr. 1 – under forudsætning af at det er udlejer selv der skal bruge det, samt det er rimeligt ud fra en vurdering af begge parters forhold 
2. Udlejer dokumenterer at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører at det lejede skal fraflyttes, jf. ELL § 61, stk. 2, nr. 2 – her er det dog væsentligt at udlejeren tilbyder lejeren at leje et lokale af lignende art som det opsagte 
3. Lejeren ikke har iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse, jf. ELL § 61, stk. 2, nr. 3 
4. Vægtige grunde i øvrigt gør det magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet, jf. ELL § 61, stk. 2, nr. 4. 

Erhvervsbeskyttede lejemål
Erhvervslejeloven sondrer mellem to forskellige lejemål; erhvervsbeskyttede lejemål og ikke-erhvervsbeskyttede lejemål.  

Et erhvervsbeskyttet lejemål er et lejemål, hvis stedlige forbliven er af væsentlig værdi og betydning for virksomheden, jf. ELL § 62. Er der tale om erhvervsbeskyttede lejemål er der meget restriktive regler vedr. vilkårsaftaler og opsigelse.